5 najczęstszych błędów w umowie najmu mieszkania – na czas określony i nieokreślony

5 błędów w umowie najmu lokalu mieszkalnego – na czas określony i nieokreślony

Wszystkie punkty są niesamowicie istotne, dlatego upewnij się, że przeczytałeś lub przeczytałaś ten artykuł do samego końca. W każdym z punktów znajdziesz również wyjaśnienie, dlaczego jest on ważny: zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego.

BŁĄD 1: Niejasne zasady dotyczące opłat najmu lokalu mieszkalnego

W umowie muszą znaleźć się czas realizacji płatności oraz wysokość czynszu oraz opłat eksploatacyjnych (dokładnie rozpisany). Jasne zasady dotyczące opłat pomogą Ci uniknąć nieporozumień.

NAJEMCA: Nie wiedząc, za co dokładnie płaci, najemca może być narażony na dodatkowe koszty, których się nie spodziewał. To natomiast może prowadzić do problemów z regulowaniem płatności, jeśli wykraczają poza budżet najemcy. Może też mieć trudności w ocenie, czy opłaty są zgodne z rzeczywistością i czy nie zawierają ukrytych lub zawyżonych kosztów.

WYNAJMUJĄCY: Jako właściciel zagwarantujesz sobie brak opóźnień w płatności czynszu. Zawarcie w umowie wszystkich szczegółów dotyczących płatności umożliwi Ci również ewentualne dochodzenie swoich praw w sądzie. Nieprecyzyjne ustalenie zasad płatności może skutkować tym, że najemca odmówi uiszczania niektórych opłat, twierdząc, że nie były ustalone. Brak jasnych warunków to pole do nieporozumień, zaległości i trudności w egzekwowaniu należności, czy to osobiście, czy przed sądem w sprawie cywilnej, o której pisałem tutaj.

BŁĄD 2: Brak wskazania okresu wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony i lub niewłaściwe określenie okresu wypowiedzenia umowy

W umowie najmu należy wyraźnie określić, czy została zawarta na czas określony czy nieokreślony, a także wskazać zasady jej wypowiedzenia. Brak takich postanowień wprowadza niepewność i może prowadzić do sporów.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieokreślony strony mogą wypowiadać swobodnie, z zachowaniem określonych w umowie zasad i okresu wypowiedzenia. W przypadku braku określenia ich w umowie, zastosowanie znajdą powszechnie obowiązujące przepisy prawa.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy najmu na czas określony. Wbrew powszechnej opinii – umowy najmu zawartej na czas określony, nie można swobodnie wypowiadać. Druga strona umowy, nie godząc się na rozwiązanie umowy, może oprotestować takie wypowiedzenie i dochodzić swoich praw przed sądem, co może okazać się skuteczne. Dlatego ważne jest, aby we właściwy sposób sformułować zasady dotyczące wypowiedzenia umowy (w tym okresu wypowiedzenia) w umowie najmu. To pozwoli Ci uniknąć zaskoczenia i nieprzyjemności.

NAJEMCA: Bez jasno określonych warunków wypowiedzenia, najemca nie wie, kiedy i na jakich zasadach może zrezygnować z najmu i opuścić mieszkanie. W przypadku umowy na czas określony brak bardzo precyzyjnie określonych tzw. ważnych wypadków, w których można rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego oznacza, że nie może rozwiązać umowy i będzie ona obowiązywała aż do końca – do czasu na jaki została zawarta. Nie jest to sytuacja bez wyjścia, ale konieczne może się okazać wsparcie doświadczonego prawnika.

WYNAJMUJĄCY: Brak precyzyjnych postanowień o wypowiedzeniu utrudnia właścicielowi zakończenie umowy z najemcą w zgodzie z prawem. Może dojść do sytuacji, w której lokator pozostaje w mieszkaniu mimo konfliktu czy zaległości, a wynajmujący nie ma podstaw prawnych do jego wyprowadzenia bez długiej procedury sądowej (eksmisji). Co więcej, jeśli zasady wypowiedzenia nie są jasno zapisane, najemca może niespodziewanie opuścić lokal z dnia na dzień, pozostawiając właściciela bez najemcy i regularnych wpływów z czynszu. Brak czasu na znalezienie nowego lokatora może spowodować straty finansowe i zaburzyć płynność w opłatach związanych z utrzymaniem nieruchomości.

BŁĄD 3: Pominięcie protokołu zdawczo-odbiorczego w umowie najmu na czas określony i nieokreślony

Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument wskazujący stan techniczny mieszkania, jego wyposażenie oraz odczyty liczników. Chroni obie strony przed niesłusznymi roszczeniami – o zniszczenia, kradzież, zużycie mediów. To zabezpieczenie obu stron, które ułatwia zdanie mieszkania i zwrot kaucji. Dobrą praktyką jest wykonanie szczegółowej dokumentacji fotograficznej stanu mieszkania, wyposażenia oraz liczników i wykorzystanie tych zdjęć jako załączników do protokołu.

NAJEMCA: Nie mając protokołu, najemca nie ma dowodu, w jakim stanie mieszkanie zostało przekazane. Najemca może w tym przypadku zostać niesłusznie obciążony kosztami napraw usterek, które już wcześniej istniały. Brak dokumentacji oznacza również trudność w odzyskaniu pełnej kaucji.

WYNAJMUJĄCY: Bez protokołu trudno udowodnić, że to najemca odpowiada za powstałe szkody. W razie zniszczeń lub braku elementów wyposażenia mieszkania, właściciel może mieć problem z dochodzeniem roszczeń lub uzasadnieniem zatrzymania kaucji.

BŁĄD 4: Obowiązki wynajmującego i właściciela niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów

Niektóre umowy zawierają zasady przenoszące obowiązki właściciela na najemcę – np. naprawy instalacji czy zakaz meldunku. Takie postanowienia są niezgodne z prawem i nieważne z mocy ustawy.

NAJEMCA: W tym przypadku najemca może być niesłusznie zmuszony do ponoszenia kosztów, które zgodnie z ustawą powinien pokryć właściciel (np. wymiana pieca, okien, instalacji). Wprowadza to niepewność co do uczciwości drugiej strony, grozi ponoszeniem nadmiernych kosztów lub ryzykiem nieporozumień między najemcą a wynajmującym.

WYNAJMUJĄCY: Zamieszczanie w umowie nielegalnych zapisów może skutkować nieważnością niektórych jej fragmentów lub nawet całej umowy. W przypadku sporu właściciel nie będzie mógł się na nie powołać, a sąd może uznać zawartą umowę za lub nieważną.

BŁĄD 5: Brak dokładnego określenia stron lub brak innych danych

Umowa najmu lokalu na czas określony lub nieokreślony to dokument cywilnoprawny, który musi jasno identyfikować obie strony. Brak zweryfikowania i podania danych takich jak PESEL, adres, seria i numer dokumentu tożsamości czy dane kontaktowe może utrudnić lub uniemożliwić egzekwowanie umowy.

NAJEMCA: Nie wiedząc dokładnie, kto jest stroną umowy albo czy wynajmujący ma prawo do lokalu, najemca naraża się na ryzyko, że podpisuje umowę z osobą nieuprawnioną. Może to prowadzić do problemów z meldunkiem, kaucją, a nawet eksmisją przez właściciela rzeczywistego.

WYNAJMUJĄCY: W przypadku zaległości lub szkód trudno będzie dochodzić roszczeń od najemcy, jeśli jego tożsamość nie została prawidłowo udokumentowana. Brak danych oznacza również problemy w przypadku sprawy sądowej.

Umowa najmu lokalu na czas określony i nieokreślony – czy na pewno jest przygotowana w zgodzie z prawem?

Z pozoru prosta umowa najmu może zawierać zasady niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, z innymi przepisami lub zwyczajnie niekorzystne dla Ciebie. Czasem, aby wpakować się w kłopoty, wystarczy nawet niewłaściwe określenie umowy najmu jako umowa zawarta na czas określony lub nieokreślony. Ostrożność jest wskazana w przypadku zawierania wszystkich umów. Dotyczy to zarówno umów na czas określony, jak i nieokreślony – każda z nich wymaga innego podejścia i dokładności przy formułowaniu postanowień dotyczących wypowiedzenia, obowiązków stron czy opłat. Dlatego zachęcam Cię do skonsultowania treści umowy przed jej podpisaniem – nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się standardowa.

Oferuję szybką analizę umowy najmu. Możesz przesłać dokument, a ja sprawdzę go nawet w ciągu 24 godzin. Dzięki temu zyskasz pewność, że umowa chroni Twoje interesy i jest zgodna z obowiązującym prawem.

Chcesz, abym sprawdził Twoją umowę?
Prześlij ją na adres biuro@bartoszrojek.com – odpowiem w ciągu 24 h.