Umowa najmu okazjonalnego – co to? Podstawy, które musisz znać
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu mieszkania, którą mogą zawierać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jej głównym celem jest zwiększenie pewności stron co do warunków umowy oraz ich stabilizacja. Dużą zaletą jest ochrony właściciela mieszkania na wypadek problemów z lokatorem (zwłaszcza gdy ten nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy).
W odróżnieniu od zwykłego najmu, najem okazjonalny wymaga spełnienia dodatkowych formalności. Przede wszystkim najemca musi udać się do notariusza i złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, czyli zobowiązać się do opuszczenia lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Najemca musi także wskazać inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić oraz przedstawić pisemną zgodę właściciela tego lokalu na ewentualne zamieszkanie.
Najem okazjonalny budzi kontrowersje przede wszystkim dlatego, że daje właścicielowi silniejszą pozycję niż w przypadku zwykłego najmu. Ułatwia i przyspiesza eksmisję, co dla niektórych może być postrzegane jako naruszenie równowagi stron umowy.
Z punktu widzenia prawnika? Najem okazjonalny to przede wszystkim rozwiązanie zabezpieczające obie strony umowy. To nowoczesne rozwiązanie, które wprowadza przejrzystość i pewność do relacji między wynajmującym a najemcą, co buduje wzajemne zaufanie i pozwala uniknąć ewentualnych nieporozumień.
Jej szczególny charakter wynika jednak ze ściśle określonych wymogów formalnych, takich jak treść umowy i oświadczeń, wizyta u notariusza czy zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Dbałość o te detale jest kluczowa, by umowa zachowała swoje unikalne właściwości i skutecznie chroniła interesy obu stron.
Aby mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnione prawidłowo, warto skorzystać ze wsparcia prawnika. Profesjonalna pomoc to gwarancja, że umowa będzie solidną podstawą dobrej i spokojnej współpracy na cały okres najmu. Zapraszamy do kontaktu – pomożemy przygotować dokument, który zapewni Państwu komfort i bezpieczeństwo.
Przyjrzyjmy się jeszcze dokładnej analizie zalet i wad tego rozwiązania.
Chcesz abym przygotował dla Ciebie umowę, która w pełni zabezpieczy Twoje interesy i uchroni Cię przed przykrymi niespodziankami?
Umowa najmu okazjonalnego – korzyści i ograniczenia
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z określonymi korzyściami i ograniczeniami zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Ich zrozumienie pomoże Ci podjąć w pełni świadomą decyzję.
Umowa najmu okazjonalnego z perspektywy właściciela lokalu
Umowa najmu okazjonalnego ma wiele korzyści. Przede wszystkim zapewnia wynajmującemu bezpieczeństwo: ułatwia eksmisję nieuczciwych lub niewypłacalnych lokatorów, a sama eksmisja w tym trybie nie wymaga długotrwałego i kosztownego postępowania sądowego. W razie zaległości w regulowaniu opłat, umożliwia wypowiedzenie umowy i doprowadzenie do opuszczenia lokalu przez najemców.
Jest korzystna z jeszcze jednego względu: jej wymogi formalne często z góry zniechęcają osoby, których zamiary mogą nie być poważne lub uczciwe. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego to zobowiązanie wymagające zaangażowania, które gwarantuje wynajmującemu ochronę jego praw, dlatego zwykle decydują się na nią odpowiedzialni i uczciwi najemcy.
Przejdźmy do ograniczeń wynikających z procesu podpisania tego typu umowy. Więcej formalności to często wada również dla wynajmującego. Wynajmujący musi dopilnować, aby umowa została zawarta na piśmie oraz aby jej postanowienia nie były sprzeczne z prawem, przede wszystkim z ustawą o ochronie praw lokatorów, ponieważ może to doprowadzić do nieważności części lub całej umowy. Należy pamiętać, że najem okazjonalny dotyczy tylko osób fizycznych. Nie możesz jej zastosować, jeśli prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.
Umowa najmu okazjonalnego z perspektywy najemcy
Na początku muszę podkreślić, że dobrze sporządzona umowa najmu okazjonalnego jasno określa obowiązki i prawa obu stron. Nie chroni jedynie właściciela lokalu, a zapewnia jasność i stabilność również dla najemcy.
Przede wszystkim taką umowę zawiera się na określony czas, co chroni najemcę przed nieuzasadnionym i nagłym wypowiedzeniem umowy. Po drugie: jej forma oraz przysługujące stronom prawa i obowiązki wpływają na komfort psychiczny najemcy, który wie, że wynajmowany lokal jest jego domem na określony czas – bez przykrego wrażenia nietrwałości często odczuwanego przy typowym najmie. Zapewnia to najemcy stabilizację.
Jeśli mowa o stabilizacji, to warto odnieść się do warunków finansowych, w tym wysokości czynszu. Te są ustalone w umowie, a wynajmujący w tym trybie nie może ich dowolnie zmieniać, co chroni najemcę przed nieprzewidzianymi i gwałtownymi wzrostami kosztów utrzymania.
Chciałbym zwrócić Twoją uwagę na jeszcze jedną istotną rzecz. Chęć zawarcia umowy najmu okazjonalnego przez najemcę budzi zaufanie właściciela lokalu. A większe zaufanie właściciela to przewaga negocjacyjna najemcy podczas rozmów o kosztach mieszkania. Jeśli dobrze przeprowadzisz taką rozmowę, być może uda Ci się ustalić z właścicielem korzystniejsze warunki (np. niższe opłaty).
Mówiąc o wadach, należy pochylić się zwłaszcza nad wymogami formalnymi. Koszty notarialne (najczęściej ponoszone przez najemcę – choć ta kwestia może być dowolnie ustalona między stronami) i obowiązek wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania (wraz ze zgodą właściciela lokalu) mogą być kłopotliwe. Ten aspekt najmu okazjonalnego często stanowi przeszkodę w zawarciu umowy.
Najem okazjonalny – krok po kroku
Zapoznałeś lub zapoznałaś się ze wszystkimi wadami i zaletami tego rozwiązania? Umowa okazjonalna to rozwiązanie dla Ciebie? Poniżej wyszczególniłem, jak krok po kroku zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.
✅ KROK 1: Sprawdź, czy możesz skorzystać z najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny dotyczy lokali mieszkalnych wynajmowanych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.
✅ KROK 2: Przygotuj umowę najmu okazjonalnego
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego? Określony czas jej trwania (maksymalnie do 10 lat) oraz wszystkie standardowe postanowienia umowy najmu (czynsz, ewentualna kaucja zabezpieczająca, strony umowy, obowiązki wynajmującego i najemcy itd.). Ten krok jest szczególnie ważny – umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej. Niezachowanie tej formy skutkuje tym, że umowa lub jej zmiana są nieważne. Sporządzając umowę, trzeba uważać na jej zgodność z obowiązującymi przepisami – nie wszystkie kwestie mogą być dowolnie regulowane przez strony. O najczęstszych błędach w umowach pisałem już tutaj: LINK.
✅ KROK 3: Załącz dodatkowe dokumenty – WAŻNE!
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu należy przygotować trzy załączniki.
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego.
- Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji.
- Zgoda właściciela tego lokalu (wskazanego w pkt 2) na ewentualne zamieszkanie najemcy (również na piśmie, z podpisem).
✅ KROK 4: Jeszcze raz dokładnie przeczytaj umowę i podpisz ją
Jeśli masz wątpliwości co do treści umowy lub nie jesteś pewien, czy została sporządzona prawidłowo, najlepiej skonsultować się z prawnikiem, który pomoże uniknąć kosztownych błędów.
✅ KROK 5: Zgłoś umowę do urzędu skarbowego
Wynajmujący ma 14 dni od rozpoczęcia najmu, aby zgłosić zawarcie umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Uwaga: Zgłoszenia dokonuje się na piśmie – nie ma urzędowego formularza. Czy tak wyjaśniony najem okazjonalny krok po kroku jest już dla Ciebie jasny?
Jeśli masz pytania – zadzwoń.
Czy jest możliwe zgłoszenie najmu okazjonalnego przez Internet?
Częstym pytaniem, które słyszę od właścicieli lokali mieszkalnych na najem okazjonalny jest: „Czy mogę zgłosić najem okazjonalny przez Internet?”.
Odpowiadam: TAK. Właściciel mieszkania może w ten sposób zgłosić najem okazjonalny. W tym celu należy zalogować się na swoje konto ePUAP i wysłać pismo ogólne z podpisaną przez obie strony i zeskanowaną umową w załączniku.
Jeśli nie masz konta na Elektronicznej Platformie Usług Administracji Publicznej, możesz zadzwonić do swojego Urzędu Skarbowego i zapytać, czy przyjmą twoje oświadczenie w formie e-mail. W tym przypadku wymaga się kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
Jeśli nie spełniasz powyższych wymogów, pozostaje Ci osobista wizyta w Urzędzie.
Przedłużenie najmu okazjonalnego – jak to zrobić?
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, dlatego po upływie okresu wskazanego w umowie (np. 12 miesięcy), nie może się automatycznie przekształcić w umowę na czas nieokreślony.
Jeśli chcesz ją przedłużyć, możesz:
- podpisać aneks, w którym przedłużysz okres trwania umowy
- lub zawrzeć nową umowę najmu okazjonalnego z uzgodnionym terminem.
Uwaga: Przed przedłużeniem umowy koniecznie upewnij się, że jej załączniki nie wymagają aktualizacji!
Przedłużając umowę musisz ponownie zgłosić się do Urzędu Skarbowego (w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia nowego okresu najmu).
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
Umowę najmu okazjonalnego można rozwiązać przed terminem, ale tylko w określonych sytuacjach. Nie działa tutaj w pełni dowolne wypowiedzenie, jak przy klasycznej umowie na czas nieokreślony – potrzebne są konkretne zapisy w umowie lub zgoda obu stron.
Najprostszym i najbezpieczniejszym sposobem zakończenia umowy przed czasem jest rozwiązanie jej za porozumieniem stron. Można to zrobić w dowolnym momencie, niezależnie od przyczyny. Wystarczy pisemne oświadczenie obu stron o zakończeniu umowy z wybraną datą.
Zarówno właściciel, jak i najemca mogą również wypowiedzieć umowę z ważnych powodów, jeśli zostało to wyraźnie zapisane w umowie. Dla właściciela podstawą mogą być np. rażące naruszenia zasad przez najemcę (brak płatności, dewastacja lokalu, nielegalne podnajmowanie). Najemca z kolei może próbować rozwiązać umowę np. z powodu trwałej usterki uniemożliwiającej korzystanie z mieszkania.
Warto zadbać, aby umowa zawierała jasne warunki i przyczyny wypowiedzenia. W przeciwnym razie przedterminowe zakończenie najmu może być możliwe tylko za zgodą drugiej strony.
Najem okazjonalny – umowa bez błędów
Przed podpisaniem warto skonsultować jej treść z prawnikiem, który nie tylko sprawdzi, czy spełnia wszystkie wymogi prawne, ale również zaproponuje zmiany, które lepiej zabezpieczą interesy obu stron i pozwolą uniknąć konfliktu. Dobrze przygotowana umowa nie zostawia miejsca na niejasności ani dowolną interpretację. Prawidłowo przygotowana daje poczucie bezpieczeństwa zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.
Mam nadzieję, że udało mi się przeprowadzić Cię przez najem okazjonalny krok po kroku!
Jeśli chcesz, abym teraz przygotował lub sprawdził Twoją umowę, skontaktuj się ze mną!
